三四线城市“房产升值却难卖”

2017-07-15 来源：房彩彩

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近期，三四线城市房价出现补涨行情。从去年开始，一直到现在，炒房者手中房子的价值少则翻倍，多则翻好几倍。这让前些年投资三四线城市房产的朋友惊呼盼来了自己的春天。在这个楼市越来越分化的时代，懂得“见好就收”才算精明购房者，而一味追求收益最大化，反而会逐步陷入被动。于是，很多炒房客想“逢高出货，落袋为安”。但结果是三四线城市的二手房很难出手，既使降价打折也乏人问津。这让三四线城市的囤房者陷入“有价无市”的困境之中，当前三四线的二手房为啥难出售呢?

第一，受到政策面的影响，很多三四线城市为了遏制房价过快上涨，出台了限购、限售等各种政策，将投资囤房者固化在楼市中。而这些人又为了追求收益的最大化，又很难接受将房价调至大幅低于市场价，这样就产生了三四线二手房出现了僵持状态。

第二，现在三四线城市真正需要改善需求的人一般都会购房一手新房，即使是这样的情况，三四线城市一手房的有效需求的体量也很小，去库存的压力也很大。而站在新购房群体角度看，新房价更便宜、设计更合理，任我优选，为啥还要去买更贵的二手房呢?

第三，对于三四线城市的人来说，本来人均居住条件要远好于一二线城市，这些年眼看着当地房价从5-6千元涨至2万元。即使是当地改善型住房者，也要掂量掂量现在入市换房是否符合时机?通常三四线城市工资只有月薪三四千元，而房价要将近两万房元，现在以他们的居住条件又不急于马上要换房，所以改善型购房者比囤房人在时间上更耗得起。

第四，前些年在三四线城市囤房的人也不傻，多数不会选择那些前不着村，后不着店的三四线城市，而是选择了靠近都市圈的三四线城市。

但是投机炒房者却忽略了三四线城市购置房产必须要考虑二大因素：一则是产业，很多三四线城市没有啥特色产业，经济增长主要依附于房地产虚假繁荣。其他产业处于“衰退”过程中，这必然使其对外吸引力大幅缩减。二则是人口，很多三四线城市由于“同质化”现象突出，而当地的交通、就业、学校、医疗等配套设施又不如大城市齐全，现在人口是净流出大于净流入。

在这样的情况下，虽然这些城市房价较之前涨了好几倍，但由于这些三四线城市缺乏吸引力，一手房的去库存压力尚且巨大，二手房市场的购房力量就更加脆弱。如果再遇到三四线城市推出严厉楼市调控政策，那么这些城市的一二手房市场就会立刻进入一个“有价无市”的僵持阶段。即使前几年在这些城市囤房入局者，现在也深陷“有价无市”的困境中，估计很难逃顶成功了。

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