盘点全国各地土拍规则，看“花式土拍”如何熄火降温

今天，北京出让3宗住宅用地，分别被华润+电建、首开+富力、首开+首创+住总以11.63%、20.59%和0%的溢价率竞得，三宗地冷热不均，并未出现火爆景象。为了防控土地市场过热，各地土拍规则不断“花式升级”，本文对各地熄火降温的花样招数进行了总结。

来源｜保利投顾研究院（PIC_Research）

熄火秘诀一：

任你挥金如土，却把最高地价再下调

上半年，各地土拍降温第一招就是限制最高地价，同时对最高限价进行下调。任开发商手上资金如何充裕，意图抬价逼退对手，但仍不敌政府的价格限制。

合肥、苏州、杭州等热点城市针对部分区域的地价进行了“精准调控”：

01

合肥

土地热度极高的滨湖新区，在4月初时将最高限价下调，由原先的2655万元/亩下调至2280万元/亩，楼面价由最高2.2万元/㎡下调至1.71万元/㎡。4月底成交的滨湖区BH2019-05号和滨湖区BH2019-12号就已执行了该规则。

02

苏州

吴江区WJ-J-2019-014号地块，4月29号挂出出让公告，5月17日发布补充公告，将市场指导价下调了452元/㎡，网上竞价中止价格下调了1964元/㎡。

03

杭州

将主城区祥符东单元GS0806-R21-16地块、17地块和三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块起始价和最高价进行调整，使得溢价率从之前的50%下降至30%封顶，封顶后转入“竞自持环节”。

熄火秘诀二：

真的勇士，敢于挑战更多自持与配建

秘诀一中政府把土拍的最高价格给限制住，但事实上开发商的拿地成本并未下降。

原因是，真正的战斗，隐藏在了达到最高限价后的“竞自持、竞配建”。这意味着，拿一块可销售的地块、需有更多的不可销售部分，考验着房企的资金及运营能力。以广州、福州为例：

01

广州

寸土寸金的地方，断供多年的天河区，今年首迎金融城板块土地开拍，各大开发商激烈竞争56轮之后，最终被合景泰富以37亿，45%的溢价率、自持55%的比例收入囊中，折合楼面价37465元/㎡。剔除商业与自持宅地，住宅实际楼面价超5万/㎡，周边住宅目前售价在5万-7.5万/㎡不等。

02

福州

闽侯县闽侯2019-02号地块，达到最高价后竞配建（360㎡为起始面积），最终被厦门大堂房地产以最高价7.5亿配建1.94万㎡拿下，成交楼面价（除保障房外）5126元/㎡，同时还需再建设6万㎡安置型商品房，按7239元/㎡平均价定向销售。

熄火秘诀三：

黑猫白猫，不知谁最后能抓住老鼠

秘诀一、秘诀二后，某地块达到了最高限价、最高配建和自持比例后，又要何去何从呢？

近一年来，开发商在 “被安排的明明白白”的环节后，进入了“碰运气”环节：摇号，甚至“价均者得”，在竞拍过程中达到最高限价后仍有两个或两个以上竞买人则进入摇号阶段，谁摇到算谁的，或者谁最接近均价就是谁的。以长沙、东莞为例：

01

长沙

2017年土地市场热度逐步攀升，为了遏制市场过热势头，同年8月出台新土拍规则，按不高于土地挂牌起始价的150%为土地交易最高限价，达到最高限价时，仍有两个或两个以上竞买人则停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

规则实施后，土地溢价率有明显下降，溢价率得到较好的控制。

02

东莞

2018年6月，东莞修改土拍规则，引入最终报价，不再是价高者得，以竞买人的终次报价进行平均，谁最接近平均值，谁就获得地块。

该政策的执行，更考验的是开发商对地块的了解和分析，不仅关注地块价值，还需估计其他房企出价，盲目报高价或低价，都会错失拿地机会。

熄火秘诀四：

是资金较量、更是综合实力的Battle

前面是拼资金、拼运气，简单粗暴、直截了当，而秘诀四则是对土拍资格的限制，若不符合入场要求，开发商则可能有钱无处花、更别说到碰运气的环节。

典型城市如上海，对参加土拍的开发商进行“招挂复合打分制”。其他对入场资格进行限制的城市，如合肥，杜绝“马甲”；常州等城市要求使用自有资金购买等。

01

上海

2017年4月，“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式打分制。

简单理解下什么叫“招挂复合式打分制”，如果资质符合的为三人或三人以下，地块采用挂牌方式出让，价高者得；资质符合的超过三个人，则地块采用招标方式出让。

打分体系需要从开发商经济实力、技术资质、项目经验三大类、13个子项目进行评分，结合具体地块，对开发商的要求达到空前。

且政府也不断地对打分体系进行补充，调整项目经验分值从50分下降至40分，新增受让管理30分，总分120，2017年5月以后没拿过地的房企，得30分，拿过1块地的房企得15分，拿过2块地及以上的，该项不得分。

从上海05年至今的土拍成交量及溢价率来看，上海招挂复合制体系一直从2012年起就断断续续地有所出现，土地市场低迷时取消，土地市场过热、地王频出时再启动。整体来看，招挂复合打分制对土地市场热度起到较明显抑制作用。

02

合肥

今年三四月土地市场火热，5月开始政府介入降温。政策要求自2018年5月21日起，开发商在办理含有商品居住用途地块的竞买报名时，须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。

说白了就是禁止“马甲”公司进行“围标”，即一家企业每次拍卖会只能参加一宗土地竞买。

03

常州、扬州

土地市场热度较高的部分三四线城市同样也对土拍资质进行了限制，如常州、扬州5月出让的部分地块均要求竞买人的购买资金为自由资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。

熄火秘诀五：

卡住最后关节，限制预售条件

部分城市对土地转换为可售货量的最后关节进行限制，即要求现房销售，一些城市更将现房销售和限房价相结合。

如苏州，在超过市场指导价5-10%之后就需要工程竣工后才可申请预售许可。现房销售在华东区域较为流行，现仍执行的城市含包括苏州、太仓、南通等。

总结：

降温的是土地，考验的是能力

中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心不变，地方政府土拍市场降温“秘诀”多多，除了资金实力外，考验着房企对成本的控制与综合运营能力。

以下为全国土拍规则不完全统计，由于政府也在不断调整和更新相关规则，亦或者取消部分规则，仅供参考！