房地产变成“笑面虎”！有两个假象，购房者要以不变应万变

2019-06-02 来源：房彩彩

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“笑面虎”这个词，很多人都熟悉，最初这个词并无贬义，后来被引申形容为一个人“面善心狠”，城府高深。

生活中的“笑面虎”不少，表面上一团和气，大大咧咧，有时让你觉得他在推心置腹，背地里的行为却大相径庭。

仔细想想，买房这件事也是如此，因为表面上的“造富效应”，让人们趋之若鹜。

房地产变成“笑面虎”！有两个假象，购房者要“以不变应万变”

我们选取资产规模超5000亿元房企过去十年的样本：万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创增长了30倍！

假如你在2008年买了一套90㎡的房子，截止目前，北京涨373.4万，上海涨275.8万，广州涨213.4万，深圳涨368.6万，天津涨138.8万。

从财富升值的角度来看，楼市这张“笑面”确实持续时间够长，表面上也够坚挺。

尤其是2019年前5个月，数据显示，在A股上市的118家房地产开发企业，一季度实现盈利378.67亿元，其中，营收排名前五的房企盈利占比超三成，净利排名前十的房企盈利占比超五成。

房地产变成“笑面虎”！有两个假象，购房者要“以不变应万变”

另外，在5月份，全国67个主要城市新房均价为16353元/㎡，环比上涨0.44%。67城中，有40个城市的新房房价环比上涨。

其实，从两个“假象”可以看出，房地产已经变成了“笑面虎”。

第一，所谓的“购房热情”是假的。

5月30日，某房产研究机构发布5月《国民安居指数报告》，报告显示，5月份购房者信心指数和经纪人信心指数环比均呈现下降趋势。购房者信心指数为103.7，环比下降5.1%，经纪人信心指数为112.5，环比下降1.6%。

房地产变成“笑面虎”！有两个假象，购房者要“以不变应万变”

请注意，这两个反映市场信心的指数，是年内首次双双下降。

杭州数千人认筹两百多套房，南京一人退房引来19人争夺房源，苏州买房全款还得托关系，郑州库存降到近几年最低，表面上看很热闹，但我们应该知道的是，他们抢的是限价盘，跟反映真实市场的二手房毫无关系。

这是楼市假象之一，也是购房者与经纪人信心指数下降的内在原因。

第二，所谓的“地王”频出，也是假的。

近日，国盛固收团队负责人刘郁发文指出，2019年1-4月，全国全部土地成交价款为1.7万亿元，每平米成交均值为2380.5元，溢价率为13.9%。与去年同期相较，成交价款、成交均值和溢价率分别下降1.1%、3.2%和29.5%。

房地产变成“笑面虎”！有两个假象，购房者要“以不变应万变”

有人不服气，天天看到有地王的消息，为什么真实数据还这么“冷”？

答案很简单，房企往一二线收缩集中拿地，大城市毕竟屈指可数，对绝大部分城市来说，土地市场降温是情理之中，如果真像2016年那样，到处都在出“地王”，房价又怎会如此“温柔”？

对购房者来说，未来买房要“以不变应万变”。

第一，买房的初心目标不变。

房地产变成“笑面虎”！有两个假象，购房者要“以不变应万变”

今天听见这个城市火了，明天看到那个城市降价了，初心不要被动摇，表面上的火爆，永远不如你自己居住几十年的感受更深刻，尤其是不少城市都在发展新城区，各类远郊盘层出不穷，人气、配套迟迟跟不上，这都是潜在的“坑”。

第二，理性置业的心态不变。

靠买房赚钱的日子已经过去了，未来非但不能赚钱，如果你想变现，考虑到房产税、二手房库存、房贷利率上浮，本息还款压力，你甚至会亏钱。

现在，买房只适合那些真正为了居住理性置业的人，无论房地产市场怎么变，火热也好，冰冷也罢，有需求、有能力可以尝试买，没有需求、只有投机欲望的购房者，迟早要吃“笑面虎”的亏。